Rząd wrócił do odłożonego na kilka miesięcy projektu programu dopłat do kredytów na pierwsze mieszkanie. Według ostatnich zapowiedzi Kredyt na #Start może trafić do Sejmu już po wakacjach, a ruszyć od początku nowego roku. Co o nim wiemy? Czy przy pracach wyciągnięto wnioski z poprzedniego programu – Bezpiecznego Kredytu 2%?

Problemem nie jest cena metra kwadratowego mieszkania?

Dysponujemy badaniami, z których wynika, że respondenci główny problem widzą w braku zdolności kredytowej, a nie w cenie metra kwadratowego mieszkania – powiedział niedawno minister rozwoju i technologii, Krzysztof Paszyk w wywiadzie dla Money.pl.

Te, dosyć zaskakujące w naszej ocenie, słowa zaintrygowały wielu internautów. Pojawiły się prośby o udostępnienie tych badań. My również złożyliśmy wniosek o informację publiczną. Wciąż czekamy na odpowiedź, ministerstwo przedłużyło termin odpowiedzi do 31 lipca ,,w związku z dużą liczbą wpływających wniosków o udostępnienie informacji publicznej”.

Sam minister na antenie Polsat News co prawda przyznał, że może użyłby następnym razem trochę innych słów, ale podkreślił, że:

Najgorsze jest to, że w dyskusji o bardzo poważnym problemie, jakim jest deficyt dwóch milionów mieszkań na polskim rynku, potężnej liczbie młodych, samodzielnych ludzi, mających pracę, a których nie stać, by dojść do tego własnego mieszkania, jakieś detale zaczynają odgrywać rolę, a nie rzetelna dyskusja o tym.

Trudno jednak o rzetelną dyskusję bez danych i informacji, a o nie wcale niełatwo. Przyglądaliśmy się obu ostatnim programom dopłat do kredytów na pierwsze mieszkanie – programowi Zjednoczonej Prawicy – Bezpieczny Kredyt 2%, jak i jego następcy zapowiedzianemu już w kampanii Koalicji Obywatelskiej i jej “100 konkretach na 100 dni” jako “kredyt z oprocentowaniem 0%” – kredytowi mieszkaniowemu #naStart.

Ogromne zainteresowanie programem Bezpieczny Kredyt 2% i skok cen

Przypomnijmy, program Bezpieczny Kredyt 2% ruszył 1 lipca 2023 r. Z programu mogły skorzystać osoby do 45. roku życia, które nie miały mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. Dopłaty w ramach tego programu pochodzą z Rządowego Funduszu Mieszkaniowego i zmniejszą raty przez pierwsze 10 lat spłaty kredytu. Obliczane są na zasadzie różnicy między średnią stopą oprocentowania kredytów o stałej stopie a preferencyjnym oprocentowaniem wynoszącym 2%. Tyle teorii. 

W praktyce zainteresowanie przerosło oczekiwania, a ceny mieszkań skoczyły w górę. Już w sierpniu 2023 r. alarmowano, że “Średnia cena zbliża się do poziomu warszawskiego”. Dziś wiemy już z danych GUS, że, w porównaniu z 2022 r., ceny w 2023 r. wzrosły na rynku wtórnym o 7,3% , a o 10,5% na rynku pierwotnym (co według danych Eurostatu sytuuje nas na czele Europy, za Bułgarią i Rumunią).

2 stycznia 2023 r., zgodnie z komunikatem Banku Gospodarstwa Krajowego, banki wstrzymały przyjmowanie wniosków o kredyty z dopłatą. Ministerstwo Rozwoju i Technologii tłumaczyło tę sytuację tak:

Ustawowe limity wydatków na dopłaty do bezpiecznego kredytu 2% zakładały, że wsparciem w latach 2023 i 2024 może być objęte ok. 50 tys. kredytów. Do 21 grudnia 2023 r. podpisano ok. 55,8 tys. umów kredytowych.

W Ocenie skutków regulacji, dokumencie towarzyszącym projektowi Ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, czytamy: ,,biorąc pod uwagę uruchomienie programu w połowie 2023 r. przyjęto, że liczba udzielonych kredytów w 2023 r. wyniesie 10 tys. (podkreślenie autorki), a w 2024 r. osiągnie wielkość 40 tys.”. Do tego zakładano, że program ,,nie obejmie więcej niż 15% rynku kredytów hipotecznych”.

Niejawny proces legislacyjny

Jak to możliwe, że aż tak nie doszacowano popytu? Czy nikt nie skorygował tych liczb chociażby na etapie konsultacji, opiniowana i uzgodnień projektu? Przyglądając się, jak wyglądał proces legislacyjny na stronie RCL, możemy zapoznać się tylko z tabelą uwag międzyresortowych. Sceptyczny był np. NBP:

działania nakierowane na rozwiązanie problemu niewystarczającej dostępności mieszkań powinny koncentrować się przede wszystkim na wzroście podaży mieszkań, zwłaszcza na zwiększeniu zasobu mieszkań socjalnych i tanich mieszkań na wynajem, a nie stymulacji popytu (…) Ze względu na fakt, że instrument „bezpieczny kredyt 2%” wspierałby jedynie stronę popytową na rynku nieruchomości, jego wprowadzenie oddziaływałoby w kierunku wzrostu cen mieszkań, przyczyniając się do poprawy sytuacji finansowej deweloperów, a także podmiotów gospodarczych, które są obecnie właścicielami wielu mieszkań, w tym osób zamożnych. Wyższe ceny mieszkań, ograniczałyby jeszcze bardziej ich ogólną dostępność dla części populacji, która nie byłaby uprawniona do korzystania z tego instrumentu.

Ministerstwo Finansów dodawało:

Przedstawiony program może mieć wpływ na wzrost średnich cen mieszkań (szczególnie mniejszych mieszkań i na rynku wtórnym, w II poł. 2023 r.), nie rozwiązując problemu dostępności mieszkaniowej dla gospodarstw domowych średnio i mało zamożnych, które przy obecnych stopach procentowych i kryteriach wyliczania zdolności kredytowej (nawet złagodzonych poprzez efekt dopłat) nadal nie mają wystarczającej zdolności kredytowej.

A co z konsultacjami publicznymi? Ministerstwo dało osiem dni na zgłoszenie uwag do projektu, który regulował nie tylko mechanizm Bezpiecznego kredytu 2%, ale też inny instrument, dotyczący oszczędzania na tzw. Koncie Mieszkaniowym. Informację o projekcie skierowano do 75 podmiotów m.in. Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Komitetu Obrony Lokatorów, Stowarzyszenia Deweloperów Polskich i Związku Miast Polskich. Projekt skierowano również do opiniowania przez Radę Dialogu Społecznego, związków pracodawców i przedsiębiorców, związków zawodowych, instytucji takich, jak Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, GUS itd. Wynik? Nie wiadomo, niestety w serwisie RPL (Rządowy Proces Legislacyjny) nie ma śladu po zgłoszonych stanowiskach, ani tym bardziej odniesienia się do ewentualnych uwag.

Szukamy materiałów do rzetelnej dyskusji

Program Kredyt na #Start odrobinę różni się od Bezpiecznego kredytu 2% założeniami np. 

• ograniczeniem wiekowym do 35 roku życia – dla osób, które starają się o kredyt jako single,
• możliwością skorzystania z programu przez dwie osoby niebędące małżeństwem,
• różnicowaniem dopłat do kredytu w zależności od liczby dzieci i obniżającej, według tego warunku, oprocentowanie kredytu do poziomu między 1,5 % i 0%, 
• wprowadzeniem kryterium dochodowego.

Nie zmieniło się wiele w zakresie jawności procedowania projektu. W grudniu 2023 r. na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii, w informacji o wyczerpaniu się środków w ramach Bezpiecznego kredytu 2%, można było przeczytać:

Ze względu na duże zainteresowanie programem wsparcia dla kredytobiorców chcemy, aby proces legislacyjny przebiegł możliwie jak najszybciej, przy zachowaniu wszystkich niezbędnych jego elementów (np. konsultacje społeczne). Nowa formuła programu będzie przedstawiona na początku 2024 roku, niezwłocznie po zakończeniu prac nad projektem.

4 stycznia tego roku na stronie pojawiła się informacja o ,,finalizacji prac nad następcą bezpiecznego kredytu 2%” z ramowymi założeniami, jeszcze bezimiennego, nowego programu. Po jej publikacji zapytaliśmy m.in. o autorów tych założeń, opinie, wyliczenia i prognozy. Wróciliśmy również do programu Bezpieczny Kredyt 2%, pytając również i o jego autorów oraz czy powstały opinie, wyliczenia, prognozy weryfikujące jego skuteczność. 

W odpowiedzi nie otrzymaliśmy zbyt wiele konkretów.

W sprawie autorstwa:

Prace w tym zakresie prowadzone są na polecenie Ministra Rozwoju i Technologii przez pracowników Departamentu Mieszkalnictwa MRiT pod kierownictwem dyrektora tego departamentu oraz jego zastępcy odpowiedzialnego za pion mieszkalnictwa rynkowego, podobnie jak prace nad bezpiecznym kredytem 2% (jednym z instrumentów programu „Pierwsze Mieszkanie”).

(Kwestię autorstwa przepisów w przypadku ,,Bezpiecznego kredytu 2%, drążyliśmy również w innym wniosku, dotyczącym pracy w Ministerstwie pana Tomasza Narkuna, którego media przedstawiały jako współautora zmian w przepisach i doradcę Ministerstwa. Jednocześnie był on znany jako analityk rynku mieszkaniowego, pracownik firmy deweloperskiej, chętnie dzielący się swoimi przemyśleniami na portalu X, dawnym Twitterze. Odpowiedź na nasze pytania tutaj).

Co do programu poprzedniej koalicji rządzącej zostaliśmy odesłani do RPL i oceny skutków regulacji – czyli załącznika do projektu ustawy, choć wydało nam się, że intencje stojące za naszym pytaniem są jasne – chcieliśmy się dowiedzieć, czy skoro aktualnie rządzący przystępują do tworzenia założeń nowego programu, sprawdzają jak zadziałał stary. 

Jeśli chodzi o nowy program, wspomniano krótko o odbytych prekonsultacjach, zaproszono nas do obserwowania strony ministerstwa, zapewniono, że ,,ważny jest każdy głos, poznanie uwag i wątpliwości ekspertów w obszarze rynku mieszkaniowego.”, opisano planowany wówczas harmonogram prac nad projektem (konsultacje w pierwszym kwartale roku, wejście w życie w drugiej połowie 2024 r., co jak już wiemy, nie sprawdziło się) oraz odesłano nas do strony z założeniami programu, którą sami linkowaliśmy w naszych pytaniach.

Dopytaliśmy więc o szczegóły prekonsultacji – m.in. czy było gdzieś dostępne ogłoszenie, harmonogram, jaki był klucz doboru osób, które w nich uczestniczyły. Zapytaliśmy jeszcze bardziej wprost, czy Minister wytworzył, zlecał albo znalazł się w posiadaniu ekspertyz, opinii, wyliczeń dotyczących poprzedniego programu mieszkaniowego już po wejściu w życie tego programu lub zakończeniu.

W odpowiedzi na to ostatnie pytanie mogliśmy przeczytać, że nie przygotowano takich dokumentów, a ,,Wszelkie dane dotyczące udzielonych bezpiecznych kredytów 2% przekazywane są do Ministerstwa Rozwoju i Technologii przez banki kredytujące za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego”. Dowiedzieliśmy się też, że nie publikowano informacji o prekonsultacjach.

Jednakże informacje o tym, że odbyły się prekonsultacje (konkretne spotkania) były publikowane w wybranych mediach społecznościowych MRiT. 

(…) uczestnicy byli zapraszani bezpośrednio, “w oparciu o analizę własną, w tym aktywność w Internecie dotyczącą dzielenia się wiedzą i doświadczeniem w zakresie zasad i warunków udzielania bezpiecznego kredytu 2% (m.in. w mediach społecznościowych).

Zapytaliśmy też o jedno z takich spotkań, o którym rzeczywiście dowiedzieliśmy się z X,  dawnego Twittera. Na zdjęciu z tych prekonsultacji widać było m.in. pana Bartosza Turka związanego z HRE Investments, grupą inwestycyjną i deweloperską, ukaraną przez UOKiK łączną kwotą 12 mln zł za naruszenie zbiorowych interesów konsumentów, którzy byli wprowadzani w błąd co do gwarancji zwrotu inwestycji w przedsięwzięcia deweloperskie i związanego z nim ryzyka. Po przedłużeniu terminu otrzymaliśmy odpowiedź, którą załączamy tutaj oraz notatkę ze spotkania.

Obywatele zgłaszają uwagi i patrzą władzy na ręce

Warto podkreślić, że, w przeciwieństwie do poprzednio rządzących, tym razem na stronie Rządowego Centrum Legislacyjnego opublikowano wiele uwag do projektu. Co prawda zrobiono to po trzech miesiącach, dopiero 15 lipca, po wyborach, pytaniach zadawanych w mediach społecznościowych i tym artykule z 5 lipca. Niemniej, zachęcamy do ich lektury! Tym razem to nie tylko komentarze instytucji np. NBP, które jak i przypadku poprzedniego projektu, zgłaszało krytyczne uwagi, ale też uwagi obywateli czy organizacji, których działań nie kojarzylibyśmy raczej z mieszkalnictwem. Ze 127 odniesieniami się do uwag obywateli można się zapoznać tutaj, a innych podmiotów tutaj.

Na koniec chciałabym podkreślić jedną rzecz. Nie jesteśmy oczywiście ekspertami w zakresie nieruchomości, nie znamy idealnej recepty na kryzys mieszkaniowy, choć wydaje nam się, że w debacie publicznej pojawiło się wiele głosów o tym, że dopłaty do kredytów nie są jedynym i wystarczającym rozwiązaniem. Nie sposób też zignorować danych o wzrostach cen mieszkań. Jednego jesteśmy pewni – wprowadzanie tak istotnych, nie tylko z perspektywy rynkowej, ale też społecznej, programów, gdzie ze strony rządzących płyną niejasne komunikaty, bywa że opierające się na danych, których nie przedstawiono opinii publicznej – wymaga jak największej jawności.

Może, na miejscu rządzących, nie warto obrażać się, że ,,jakieś detale zaczynają odgrywać rolę, a nie rzetelna dyskusja”, przedłużać terminów udzielenia odpowiedzi ,,w związku z dużą liczbą wpływających wniosków”, zwlekać z publikacją uwag do projektu. Lepiej aktywnie udostępniać jak najwięcej informacji i prowadzić cały proces maksymalnie transparentnie. Obywatele wcale nie muszą dawać władzy ślepego kredytu zaufania. Co więcej, dobra władza nie powinna tego wcale oczekiwać.